Wichtige Hinweise zur Suche
Mitarbeiterwohnen
Bezahlbarer Wohnraum für Bezieher niedriger und mittlerer Einkommen ist in weiten Teilen Bayerns, aber insbesondere Oberbayerns Mangelware. Zwei relevante Faktoren für den Anstieg der Immobilien- und damit der Mietpreise sind der anhaltende Zuzug und der Mangel an Bauland. Entspannung ist mittelfristig nicht in Sicht.
Laut BIHK-Konjunkturumfrage Jahres beginn 2026 sehen 43 Prozent der befragten oberbayerischen Firmeninhaber im Fachkräftemangel ein Geschäftsrisiko. Um Fachkräfte gewinnen und halten zu können, ist bezahlbarer Wohnraum wichtig. Viele Unternehmen sind deshalb bereits aktiv geworden und unterstützen ihre Mitarbeiter bei der Wohnungssuche. Sie gehen abhängig von Branche und Firmengröße sehr individuell vor.
Deshalb hat die IHK für München und Oberbayern Informationen über potenzielle Formen, Bedingungen und Fördermöglichkeiten sowie unternehmerische Praxisbeispiele in einem kurzen Leitfaden zusammengefasst.
Definition des Mitarbeiter-Wohnens und Werkswohnungen
Viele Unternehmen unterstützen ihre Mitarbeiter aktiv bei der Wohnungssuche. Dabei wählen sie unterschiedliche Formen:
- Klassischer Werkswohnungsbau:
Ein Unternehmen erstellt für seine Mitarbeiter Wohnraum auf eigenem Grund. Diese Wohnungen werden vorwiegend Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt. - Zusammenarbeit mit wohnungswirtschaftlichen Partnern
Einige Unternehmen arbeiten mit Partnern aus der Wohnungswirtschaft zusammen. Beispiel hierfür ist die Anmietung von Wohnraum in Boardinghäusern oder von privatwirtschaftlich organisierten Vermietern. Oft wird auch Wohnraum zur Kapitalanlage angekauft und an Mitarbeiter vermietet. - Zusammenarbeit mit kommunalen Wohnungsbaugesellschaften:
Kommunale Wohnungsgesellschaften bieten Unternehmen die Möglichkeit, Wohnraum für ihre Mitarbeiter anzumieten. Oft werden in diesem Zusammenhang zeitlich befristete Belegungsrechte erworben.
Beispiele hierfür sind die Münchner GEWOFAG oder die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt GmbH, die beispielsweise bereits spezielle Wohnprojekte für Azubis angeboten haben.
Mietrecht und Werkswohnungsbau
Steuern und Werkswohnungen
Dem Arbeitnehmer entsteht ein geldwerter Vorteil gemäß § 8 EStG, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer Wohnraum zu einem Preis unterhalb der ortsüblichen Miete überlässt. Für den Mitarbeiter bedeutet dies, dass die Differenz zwischen ortsüblicher und vergünstigter Miete als zusätzlicher Gehaltsbestandteil gesehen wird und somit der Einkommensteuer unterliegt. Zur Berechnung der ortsüblichen Miete werden regelmäßig Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen.
Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, den geldwerten Vorteil bei der verbilligten Überlassung von Mitarbeiterwohnungen durch den Arbeitgeber zu vermeiden bzw. zu verringern. Gem. § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG entfällt ein (lohn-)steuerpflichtiger Vorteil (geldwerter Vorteil), soweit der Arbeitnehmer mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt und diese nicht mehr als 25 €/m² (exklusive umlagefähige Kosten gemäß BetrKV) beträgt.
Alternativ kann der geldwerte Vorteil um einen Rabattfreibetrag in Höhe von 1.080 € jährlich verringert werden (§ 8 Abs. 3 EStG); dies trifft jedoch nur auf Unternehmen zu, die mindestens in gleichem Umfang Wohnungen an fremde Dritte vermieten.
Wichtig: Die gleichzeitige Anwendung beider Möglichkeiten ist nicht zulässig.
Wann entsteht kein geldwerter Vorteil?
- Wenn eine Konstellation gewählt wird, in der der Arbeitgeber nicht gleichzeitig Vermieter ist und die Vermietung auch nicht durch das Arbeitsverhältnis veranlasst wird.
- Wenn Wohnraum gemäß eines auf Landesrecht basierenden Förderprogramms wie des EOF Förderprogramms an Arbeitnehmer weitergegeben werden kann.
Fördermöglichkeiten für Werkswohnungsbau
Für Unternehmen, die selbst Wohnraum erstellen und an ihre Mitarbeiter vermieten, bestehen Fördermöglichkeiten im Rahmen des Programmes „Einkommensorientierte Förderung (EOF)“ auf Basis des Bayerischen Wohnungsförderungsgesetzes (BayWoFG) sowie der Wohnungsförderbedingungen 2012 (WFB 2012).
- Förderfähig in diesem Zusammenhang ist Wohnraum, der zur dauerhaften Nutzung rechtlich und tatsächlich geeignet ist (Art. 3 Abs. 1 BayWoFG). Es können Belegungsbindungen von 25 oder 40 Jahren gewählt werden.
- Die Vermietung erfolgt zu marktüblichen Konditionen. Die anfängliche zulässige Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist abhängig vom Bauort und kann bei der Bewilligungsstelle erfragt werden. Mieter können einen einkommensabhängigen Mietzuschuss als Ausgleich zwischen der vereinbarten anfänglichen, zulässigen und der gemäß Haushaltseinkommen zumutbaren Miete in Anspruch nehmen. Dieser muss jeweils nach 36 Monaten neu beantragt werden.
- Bauherren können Fördermittel je nach Standort des Projektes über die Regierung von Oberbayern bzw. über die Stadt München, Mieter ihren Mietzuschuss über die jeweils zuständigen Landratsämter bzw. die Stadt München beantragen.
- Diese Wohnungen werden im Regelfall eigenverantwortlich durch den Eigentümer (in diesem Fall den Unternehmer) an Personen vergeben, deren Einkommen den innerhalb des Programms festgelegten Einkommensstufen I, II oder III entspricht.
- Der Nachweis erfolgt über die Vorlage eines Wohnberechtigungsschein.
Die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB gelten auch in im Rahmen des Förderprogramms EOF. Mieterhöhungen sind frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zulässig. Danach kann die Miete innerhalb des Bindungszeitraums frühestens nach Ablauf von jeweils drei weiteren Kalenderjahren und um bis zu 7,5 %. erhöht werden. Diese Regelung gilt für Wohnungen, die ab Mai 2018 bewilligt wurden.
Informationen zu Förderbedingungen
für Bauvorhaben außerhalb der Landeshauptstadt München
für Bauvorhaben innerhalb der Landeshauptstadt München bei der
Praxisberichte zum Werkswohnungsbau
Steuern und Werkswohnungen
Dem Arbeitnehmer entsteht ein geldwerter Vorteil gemäß § 8 EStG, wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer Wohnraum zu einem Preis unterhalb der ortsüblichen Miete überlässt. Für den Mitarbeiter bedeutet dies, dass die Differenz zwischen ortsüblicher und vergünstigter Miete als zusätzlicher Gehaltsbestandteil gesehen wird und somit der Einkommensteuer unterliegt. Zur Berechnung der ortsüblichen Miete werden regelmäßig Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen herangezogen.
Es gibt jedoch zwei Möglichkeiten, den geldwerten Vorteil bei der verbilligten Überlassung von Mitarbeiterwohnungen durch den Arbeitgeber zu vermeiden bzw. zu verringern. Gem. § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG entfällt ein (lohn-)steuerpflichtiger Vorteil (geldwerter Vorteil), soweit der Arbeitnehmer mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt und diese nicht mehr als 25 €/m² (exklusive umlagefähige Kosten gemäß BetrKV) beträgt.
Alternativ kann der geldwerte Vorteil um einen Rabattfreibetrag in Höhe von 1.080 € jährlich verringert werden (§ 8 Abs. 3 EStG); dies trifft jedoch nur auf Unternehmen zu, die mindestens in gleichem Umfang Wohnungen an fremde Dritte vermieten.
Wichtig: Die gleichzeitige Anwendung beider Möglichkeiten ist nicht zulässig.
Wann entsteht kein geldwerter Vorteil?
- Wenn eine Konstellation gewählt wird, in der der Arbeitgeber nicht gleichzeitig Vermieter ist und die Vermietung auch nicht durch das Arbeitsverhältnis veranlasst wird.
- Wenn Wohnraum gemäß eines auf Landesrecht basierenden Förderprogramms wie des EOF Förderprogramms an Arbeitnehmer weitergegeben werden kann.
Fördermöglichkeiten für Werkswohnungsbau
Für Unternehmen, die selbst Wohnraum erstellen und an ihre Mitarbeiter vermieten, bestehen Fördermöglichkeiten im Rahmen des Programmes „Einkommensorientierte Förderung (EOF)“ auf Basis des Bayerischen Wohnungsförderungsgesetzes (BayWoFG) sowie der Wohnungsförderbedingungen 2012 (WFB 2012).
- Förderfähig in diesem Zusammenhang ist Wohnraum, der zur dauerhaften Nutzung rechtlich und tatsächlich geeignet ist (Art. 3 Abs. 1 BayWoFG). Es können Belegungsbindungen von 25 oder 40 Jahren gewählt werden.
- Die Vermietung erfolgt zu marktüblichen Konditionen. Die anfängliche zulässige Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie ist abhängig vom Bauort und kann bei der Bewilligungsstelle erfragt werden. Mieter können einen einkommensabhängigen Mietzuschuss als Ausgleich zwischen der vereinbarten anfänglichen, zulässigen und der gemäß Haushaltseinkommen zumutbaren Miete in Anspruch nehmen. Dieser muss jeweils nach 36 Monaten neu beantragt werden.
- Bauherren können Fördermittel je nach Standort des Projektes über die Regierung von Oberbayern bzw. über die Stadt München, Mieter ihren Mietzuschuss über die jeweils zuständigen Landratsämter bzw. die Stadt München beantragen.
- Diese Wohnungen werden im Regelfall eigenverantwortlich durch den Eigentümer (in diesem Fall den Unternehmer) an Personen vergeben, deren Einkommen den innerhalb des Programms festgelegten Einkommensstufen I, II oder III entspricht.
- Der Nachweis erfolgt über die Vorlage eines Wohnberechtigungsschein.
Die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB gelten auch in im Rahmen des Förderprogramms EOF. Mieterhöhungen sind frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zulässig. Danach kann die Miete innerhalb des Bindungszeitraums frühestens nach Ablauf von jeweils drei weiteren Kalenderjahren und um bis zu 7,5 %. erhöht werden. Diese Regelung gilt für Wohnungen, die ab Mai 2018 bewilligt wurden.
Informationen zu Förderbedingungen
für Bauvorhaben außerhalb der Landeshauptstadt München
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