Kommt es zu einem Brand und der vorgeschriebene Brandschutz wurde nicht ausreichend umgesetzt, können erhebliche Haftungsfolgen entstehen. Die Hauptverantwortung liegt grundsätzlich beim Bauherrn. Daneben haften auch Architekten, Fachplaner und ausführende Unternehmen, wenn sie Planungs- oder Ausführungsfehler zu vertreten haben.

Ein Gebäude ist bestandsgeschützt, wenn es genehmigt und genehmigungskonform errichtet wurde („formeller Bestandsschutz“) oder wenn es zum Zeitpunkt seiner Errichtung dem geltenden Recht entsprochen hat („materieller Bestandsschutz“). Der Bestandsschutz erlischt in dem Moment, wenn an einem Gebäude bauliche Maßnahmen ergriffen werden, die nicht von der Baugenehmigung abgedeckt sind bzw. nicht rechtskonform zum Zeitpunkt ihrer Erstellung waren, und ggf. sogar, wenn die Nutzung der Räume geändert wird.

Auch ohne ein konkretes Bauvorhaben können an einem Gebäude Brandschutzmaßnahmen erforderlich werden, selbst wenn das Gebäude an sich Bestandsschutz genießt. Es kann allerdings nur dann eine brandschutztechnische Nachrüstung gefordert werden, wenn dies zur Abwehr erheblicher Gefahren für Leben und Gesundheit im Sinne des Art. 54 Abs. 4 BayBO erforderlich ist. Für diese Beurteilung erfolgt jedoch immer eine Betrachtung des konkreten Einzelfalls.

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt die Anforderungen an den Brandschutz abhängig von der Art und Größe eines Gebäudes. Dafür werden Bauwerke in fünf Gebäudeklassen eingeteilt, die sich vor allem nach der Höhe und der Nutzung richten. Je nach Gebäudeklasse gelten unterschiedliche Vorgaben.

Zusätzlich gibt es „Sonderbauten“, die aufgrund ihrer besonderen Nutzung (z. B. Hochhäuser, Schulen, Krankenhäuser) spezielle Brandschutzmaßnahmen erfordern (Art. 2 Abs. 4 BayBO). Bei ungeregelten Sonderbauten müssen individuelle Brandschutzkonzepte erstellt werden, während geregelte Sonderbauten durch eigene Verordnungen abgedeckt sind.

Die BayBO gibt grundlegende Anforderungen vor. Diese werden durch Rechtsverordnungen und Technische Baubestimmungen und zahlreichen weiteren Regelungen, Hinweisen und Empfehlungen konkretisiert. Zudem gelten auch privatrechtliche Brandschutzanforderungen. Generell gilt, wenn die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst und Technik beachtet werden, gelten die entsprechenden bauaufsichtlichen Anforderungen der Bauordnung und der auf Grund der Bauordnung erlassenen Vorschriften als eingehalten (Art. 81a Abs. 1 Satz 3 BayBO).

Zusätzlich können private Akteure (z. B. Versicherer, Verbände, Fachvereine) ergänzende technische Regeln und Richtlinien aufstellen wie z.B. VdS-Richtlinien (Schadenverhütung) und VDI-Richtlinien. 

Bauherren haben mehrere Möglichkeiten, die erforderlichen Maßnahmen des vorbeugenden und abwehrenden Brandschutzes zu dokumentieren. Grundsätzlich unterscheidet man drei Dokumentationsarten:

• Brandschutznachweis: Der Brandschutznachweis ist bei allen genehmigungspflichtigen Bauvorhaben, einschließlich Maßnahmen im Bestand, verpflichtend (Art. 62 Abs. 1 BayBO). 
• Brandschutzkonzept: Ein Brandschutzkonzept ist eine objektbezogene Planungs- und Entscheidungshilfe, das insbesondere bei komplexeren und ungeregelten Sonderbauten sowie bei Abweichungen von bestimmten Normen, Vorschriften und Richtlinien zur Anwendung kommen sollte.  
• Brandschutzgutachten: Bei einem Gutachten handelt es sich ganz allgemein um die Beurteilung eines Sachverhalts im Hinblick auf eine bestimmte Frage- oder Problemstellung, verknüpft mit dem Ziel Lösungsvorschläge zu erhalten.

Nicht jedes Bauvorhaben lässt sich sinnvoll unter strikter Einhaltung aller Brandschutzvorgaben umsetzen. Deshalb sind im Einzelfall Abweichungen möglich, die individuell geplant, nachvollziehbar begründet und rechtlich geprüft sein müssen.

• Ausnahmen: Bestimmte gesetzlich geregelte Ausnahmetatbestände erlauben Abweichungen ohne Verfahren, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Entscheidung liegt bem Bauherr und Entwurfsverfasser.
• Abweichungen von Gesetzen/Verordnungen: Müssen von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt oder von einem Prüfsachverständigen für Brandschutz bescheinigt werden.
• Abweichungen von Technischen Baubestimmungen: Möglich, wenn alternative Lösungen gleichwertig sind und keine ausdrücklichen Ausschlüsse bestehen. Keine Genehmigung erforderlich; Verantwortung liegt beim Bauherrn und Entwurfsverfasser.

Anforderungen an den vorbeugenden Brandschutz müssen auch während der weiteren Planung, Ausschreibung, Vergabe und Bauausführung fachgerecht umgesetzt werden.

Im Rahmen der Ausschreibung und Vergabe ist sicherzustellen, dass nur Materialien eingesetzt werden, die für den vorgesehenen Zweck geeignet und zugelassen sind. So wird gewährleistet, dass die geplanten Brandschutzmaßnahmen ihre Schutzwirkung zuverlässig erfüllen.

Brandschutz ist in vielen Bauvorhaben ein bedeutender Kostenfaktor im Verhältnis zu den übrigen Planungs- und Baukosten wie Gebäudehülle, Statik, Energieversorgung oder Haustechnik. Erfahrungswerte aus der Praxis zeigen, dass der Brandschutz im Durchschnitt etwa ein Fünftel der Gesamtbaukosten ausmachen kann, insbesondere bei komplexen oder besonders schutzbedürftigen Objekten.

Ob und in welchem Umfang die Ausführung der Brandschutzmaßnahmen überwacht werden muss, richtet sich nach der Gebäudeklasse des Bauvorhabens. Die Überwachung erfolgt entweder durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder durch den beauftragten Prüfsachverständigen für Brandschutz. Damit diese ihre Aufgabe wahrnehmen können, muss der Bauherr bestimmte Bauzustände rechtzeitig anzeigen, zum Beispiel die Fertigstellung des Rohbaus.